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萬(wàn)達(dá)公司成立于1988年，于1992年改制為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司，并進(jìn)入商品房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，先后探索電梯廠、制藥廠、連鎖商業(yè)等開(kāi)發(fā)模式，不斷發(fā)掘收益穩(wěn)定的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。1999年萬(wàn)達(dá)開(kāi)始與商業(yè)巨頭“沃爾瑪”合作，提供訂單地產(chǎn)生產(chǎn)，開(kāi)啟萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)商業(yè)新紀(jì)元。
2002年長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建成，后萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)以星火燎原之勢(shì)覆蓋全國(guó)50多個(gè)重點(diǎn)城市，投資項(xiàng)目80-100個(gè)，現(xiàn)旗下形成商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游、高級(jí)酒店、連鎖百貨四大主要業(yè)務(wù)板塊。
自萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第一代店出現(xiàn)后，歷經(jīng)10多年潛心鉆研，從第一代單店、第二代組合店，發(fā)展到第三代城市綜合體（三代產(chǎn)品特點(diǎn)如下表1所示），并開(kāi)始向體量更大、功能更全、體現(xiàn)“文化、休閑、購(gòu)物”為一體的商業(yè)綜合城發(fā)展，逐步向線上綜合體延伸。萬(wàn)達(dá)正在完成從單一購(gòu)物中心向大型商業(yè)文化購(gòu)物公園的成功轉(zhuǎn)變。
表1：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)三代產(chǎn)品對(duì)比表
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類別 |
第一代 |
第二代 |
第三代 |
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產(chǎn)品類型 |
純商業(yè) |
純商業(yè) |
商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓、住宅 |
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選址 |
核心商圈黃金地段 |
核心商圈黃金地段 |
城市副中心、開(kāi)發(fā)區(qū)、CBD |
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規(guī)模 |
約5萬(wàn)㎡ |
約15萬(wàn)㎡ |
40-80萬(wàn)㎡ |
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業(yè)態(tài) |
購(gòu)物功能組合 |
購(gòu)物功能組合 |
24小時(shí)不夜城+集成功能組合 |
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業(yè)態(tài)配比 |
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六到十種業(yè)態(tài) |
主力店70%—80%，20—30%室內(nèi)步行街 |
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主力商家 |
超市+家電+影院 |
超市+建材+家電+影院 |
百貨+超市+家電+美食+影院 |
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建筑形態(tài) |
單個(gè)盒子 |
多個(gè)盒子組合式 |
盒子+街區(qū)+高層的綜合體 |
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代表 |
長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)青島萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) |
天津萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) 南寧萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) |
北京萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) 上海萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) |
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)立足第三代城市綜合體的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，嘗試啟動(dòng)以“文商旅”為核心的第四代產(chǎn)品——萬(wàn)達(dá)城。萬(wàn)達(dá)城比第三代規(guī)模更大，投資更多，并加入旅游文化等主題，武漢的中央文化區(qū)是第四代萬(wàn)達(dá)的先行者，其各項(xiàng)指標(biāo)和規(guī)劃均符合“萬(wàn)達(dá)城”的概念。
五大核心標(biāo)準(zhǔn)模塊構(gòu)建萬(wàn)達(dá)城，分別為15萬(wàn)㎡的單體購(gòu)物中心、20萬(wàn)㎡的寫(xiě)字樓、10萬(wàn)㎡的創(chuàng)意休閑街區(qū)、10萬(wàn)㎡的酒店集群（2家星級(jí)酒店+3家以上經(jīng)濟(jì)型酒店）、10萬(wàn)㎡體驗(yàn)型娛樂(lè)中心（大劇院+會(huì)展中心+2個(gè)電影院+大型單體娛樂(lè)項(xiàng)目+影視主題公園）。
萬(wàn)達(dá)城作為萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第四代產(chǎn)品，現(xiàn)在全國(guó)有十余個(gè)項(xiàng)目在建，代表項(xiàng)目有長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū)、武漢中央文化區(qū)、哈爾濱萬(wàn)達(dá)文化旅游城市、青島東方影都等，其各項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、投資規(guī)模、項(xiàng)目特色如下表2所示：
表2：萬(wàn)達(dá)城項(xiàng)目概況一覽表
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項(xiàng)目名稱 |
規(guī)模 |
投資 （億元） |
項(xiàng)目特色 |
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長(zhǎng)白山國(guó)際度假區(qū) |
建設(shè)用地11.5平方公里 |
230 |
滑雪場(chǎng)、會(huì)議中心、狩獵場(chǎng)、漂流、高端度假酒店區(qū)、大劇院、商業(yè)街、娛樂(lè)中心、溫泉洗浴中心 |
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武漢中央文化區(qū) |
總建面340萬(wàn)㎡ |
500 |
漢秀劇場(chǎng)、漢街、濱河休閑區(qū)、萬(wàn)達(dá)影城、奢華酒店集群 |
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西雙版納國(guó)際度假區(qū) |
占地6平方公里 |
150 |
主題公園、度假酒店區(qū)、傣秀劇院、商業(yè)中心、旅游新城 |
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哈爾濱萬(wàn)達(dá)文化旅游城 |
總建面90萬(wàn)㎡ |
200 |
劇場(chǎng)、電影科技樂(lè)園、名人蠟像館、電影樂(lè)園、美術(shù)館、室內(nèi)滑雪場(chǎng)、室外主題公園 |
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南昌萬(wàn)達(dá)文化旅游城 |
總建面475萬(wàn)㎡ |
近400 |
大型舞臺(tái)秀、電影城、量販KTV、電玩城、海洋樂(lè)園、室外主題公園 |
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青島東方影都 |
總建面540㎡ |
500 |
、影視產(chǎn)業(yè)園、電影博物館、影視會(huì)展中心 |
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合肥萬(wàn)達(dá)文化旅游城 |
總建面90萬(wàn)㎡ |
300 |
大型主題公園、室內(nèi)水上樂(lè)園、兩個(gè)電影科技館、酒店群，文化旅游投資占63% |
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無(wú)錫萬(wàn)達(dá)文化旅游城 |
總建面120萬(wàn)㎡ |
超300 |
大型舞臺(tái)秀、電影樂(lè)園和電影城，文化旅游投資占70% |
通過(guò)對(duì)以上八個(gè)項(xiàng)目概況的初步梳理，我們發(fā)現(xiàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第四代產(chǎn)品現(xiàn)已經(jīng)初步展現(xiàn)以下三種產(chǎn)品特點(diǎn)：
1）規(guī)模大，以建筑群組合的方式存在
從單體建筑、到簡(jiǎn)單組合體、到多樣組合體，目前城市綜合體的規(guī)模已經(jīng)上升到百萬(wàn)平米的量級(jí)。但是，從武漢中央文化區(qū)的規(guī)劃來(lái)看，更多是以建筑群組合的方式構(gòu)成，這一點(diǎn)類似于上海世博會(huì)的功能分區(qū)。
通過(guò)文化、旅游、商業(yè)、商務(wù)、居住等功能建筑群的組合，整個(gè)武漢中央文化區(qū)項(xiàng)目的占地面積達(dá)到了1.8平方米公里，總建筑面積達(dá)到了340萬(wàn)平方米。通過(guò)這種組合，開(kāi)發(fā)企業(yè)將規(guī)模開(kāi)發(fā)的優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用到了新的高度。
2）資金需求量大，投資門(mén)檻高
在過(guò)去的綜合體項(xiàng)目中，多數(shù)項(xiàng)目的投資額在40-100億之間。而武漢中央文化區(qū)項(xiàng)目的總投資規(guī)模在500億元，項(xiàng)目的投資門(mén)檻大幅提升。從競(jìng)爭(zhēng)的角度來(lái)看，假如武漢中央文化區(qū)項(xiàng)目將會(huì)是未來(lái)綜合體的發(fā)展方向，這對(duì)于參與者而言，門(mén)檻要求無(wú)疑是大幅提升了，對(duì)項(xiàng)目操盤(pán)者的融資能力、資金管理能力的要求也大幅提升。
3）以文化體驗(yàn)為核心
在過(guò)去的城市綜合體項(xiàng)目中，一切規(guī)劃和設(shè)計(jì)都是圍繞購(gòu)物中心進(jìn)行的，購(gòu)物中心為整個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)了人流，聚集了人氣，是整個(gè)綜合體項(xiàng)目的靈魂。而在武漢中央文化區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃中，購(gòu)物中心的地位已經(jīng)弱化了，更加強(qiáng)調(diào)的是“文化體驗(yàn)”的核心效應(yīng)。
萬(wàn)達(dá)在整個(gè)項(xiàng)目中，規(guī)劃了“楚河漢街”、“漢秀”劇場(chǎng)、電影文化主題公園、名人廣場(chǎng)、大眾戲臺(tái)等文化旅游項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)只是其中的要素之一。通過(guò)文化、旅游的參與性和體驗(yàn)性，有效對(duì)沖了電子商務(wù)的發(fā)展對(duì)傳統(tǒng)購(gòu)物方式的沖擊。
萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這種以“文商旅”為核心的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，一方面迎合政府意愿，提升城市形象和城市商業(yè)水準(zhǔn)，另一方面也為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)爭(zhēng)取到分期拿地、土地出讓價(jià)款、土地款支付形式等政策優(yōu)惠，以低價(jià)獲取政府核心地段土地，并借助政策優(yōu)勢(shì)拓寬萬(wàn)達(dá)品牌推廣渠道。